中报观察 | 保利置业摆脱三四线

观点网8月28日，保利置业发布了截至今年6月末的未经审核中期业绩公告。

期内，保利置业收入为人民币156.39亿元，较去年减少16.4%；股东应占溢利约合6.39亿元，同比下降49.6%。

资产及负债方面，截至2023年6月，保利置业总资产增长了5.4%，至2140亿元；总负债增加5.4%至1700亿元。

(资料图)

截至2023年6月，保利置业累计实现合同销售金额约人民币374亿元，累计合同销售面积约148.2万平方米，分别录得127%及71.93%上升，实现逆势增长。

总体来看，保利置业收入收缩一方面是行业调整原因，另一方面是布局策略转型的阵痛。但从前6月的销售来看，未来结转收入应该有不错的表现。

盈利与现金

从最新披露的数据看，保利置业年初增收不增利的境况变成了同跌。

中报显示，今年上半年，保利置业收入为人民币156.39亿元，较去年减少16.4%，毛利率25.19%（同比下滑3%）。

此前该公司总经理王健指出，地产行业毛利率水平下降是一个大趋势，从公司目前已经实现的销售额来看，毛利率水平从长远来看大概率会往23%-26%这个区间回归。也即是说，保利置业毛利率下降受行业因素影响较多。

除此之外，观点新媒体认为项目结转金额下降是导致收入下降的一大原因。

查阅企业公告，2023年上半年结转金额约145.89亿元人民币，2022年上半年结转金额则为177.82亿元人民币，即减少了17.96%。

结转金额结构中，长三角、珠三角、西南地区、其他地区及香港地区占比分别为17%、11%、36%、35%、1%。在行业内普遍缩圈的背景下，观察到这些结转项目主要是2020年以前的项目，还需要一定时间进行消化，未来可能会给收入增长带来一定的阻滞。

收入降低，股东获利水平也在下滑，期内股东应占溢利为人民币6.39亿元，较去年同期减少人民币6.30亿元或49.6%；每股基本及摊薄盈利为人民币16.73分，较去年同期减少人民币19.43分；每股资产净值为人民币8.81元，较去年年底增加人民币1.9元。

不过，财报中有看到可圈可点的地方。其中，净负债率较去年底降低18.6个百分点至97.3%，总借贷规模下降人民币29亿元或3.7%。同时，上半年共发行人民币40亿元公司债券和人民币15亿元中期票据，平均财务成本进一步优化至4.05%，较去年底下降0.21个百分点。

从成本来看，销售成本116.99亿元，同比下降12.73%。而2022年销售成本较2021年200.44亿元上升了约五成，超过300亿元。观点新媒体估计，今年的销售成本会低于2022年。

截至2023年6月，保利置业总资产增长了5.4%，至2140亿元；总负债增加5.4%至1700亿元。其中，该司尚未偿还银行及其他借贷（包括应付票据）为771.01亿元。

按到期日分类，未偿还银行及其他借贷（包括应付票据）可分为在一年内偿还的人民币173.8亿元（23%）、在一年后但两年内偿还的人民币189.62亿元（25%）、在两年后但五年内偿还的人民币316.17亿元（41%）及在五年后偿还的人民币91.42亿元（11%）。

截至2023年6月30日，保利置业流动资产净值为816.26亿元，拥有银行总结存为343.09亿元，现金短债比为1.97（2022同期为1.76），流动性比较充足。

告别三四线

上半年，保利置业实现合约销售金额374亿元人民币，同比增长127%；累计合同销售面积约148.2万平方米，较上年同期上升71.93%。主要在售项目130个，其中首次开盘项目3个，分别为上海保利明玥宸光、崑山保利璀璨璟园和深圳保利静安府。

期内，保利置业回笼签约金额359亿元人民币，回笼率达到96%。从合约销售额区域来看，长三角166.61亿元，占比45%，较2022年同期增加1个百分点；珠三角60.55亿元，占比16%，较2022年同期减少2个百分点；香港40.02亿元，占比11%，同比增加6个百分点。

此外，西南区域销售金额为35.19亿元，占比9%，下降7个百分点；其他地区71.47亿元，占比19%，同比增加2个百分点。

今年上半年增长较多的属于香港地区，主要是推出启德澐璟，项目开售以来成交金额超48亿港元。

提及香港业务，管理层表示：“2023年开始，香港房地产市场明显在恢复，我们还是很有信心，会继续关注香港的投资机会。”

另外，还需要关注到由于高能级城市占比增加，带动合约销售均价按年增长32%至25231元/平方米（2022年19142元/平方米）。

作为保利发展兄弟公司，保利置业此前的定位是覆盖保利发展所不能覆盖的香港地区、上海以及内地三四线城市。对于这种地盘的划分其他企业也有，如招商蛇口与招商局置地、中海地产与中海宏洋等。

不过由于三四线周期影响更大，保利置业在2019年左右开始主动进击高能级城市，像今年上海土拍甚至与保利发展同台竞技。

上半年，保利置业新增5个项目，分别位于上海、昆山、南宁、广州和苏州，聚焦点主要位于长三角与大湾区，新增项目规划总建筑面积约105万平方米（同比增加26.6万平方米）。长三角和大湾区的权益土储占比较去年底提升5个百分点至48%；一线城市权益土储占比较去年底提升3个百分点至25%。

该公司管理层在年初业绩会曾坦言：“我们2023年的投资销售比要控制在40%左右，继续聚焦在长三角和粤港澳大湾区，以及已进入的有韧性省会城市和强二线城市，比如苏州、宁波、佛山等地级市。”

可见，保利置业对于长三角和大湾区已经形成集团层面的战略布局，这两个区的未来销售去化依然吸引不少投资者。

从项目开发情况来看，该公司上半年新开工项目共5个，新开工建筑面积约70万平方米。其中，首次开工项目2个，分别为深圳保利静安府和济南历下区项目。下半年，视工程进度及市场情况计划推出6个全新楼盘，包括宁波海曙项目、济南历下区项目、上海青浦项目、崑山景王路项目、南宁中尧路项目和广州番禺项目。

其他业务方面，保利置业持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约69.7万平方米，资产值约96.71亿元人民币。而随着经济社会恢复常态化运行，上半年酒店业务呈现明显的复苏趋势。

此外，物业管理公司实现收入共计5.69亿元人民币，较去年同期增长12.2%，管理物业项目276个，在管面积4964万平方米，较去年同期增长3.4%。

可以看到，保利置业整体除了受行业影响和区域结构导致销售毛利下降，其他经营指标正在逐步向好，三条红线已经绿了两条，剩下一条变绿还要多久呢？